Direktnekretnine
05.04.2009., nedjelja
Najzad dobre vijesti
|
Oduvijek su loše vijesti privlačile pažnju publike više negoli one dobre. Međutim, u posljednjih godinu dana imali smo pravu poplavu loših vijesti. Takvih nam je svima preko glave! Pa ima li dobrih koje bi zamijenile ove loše? Začudo, u posljednje ih vrijeme ima sve više! Za početak, sve je više banaka u svijetu koje pokazuju znakove stabiliziranja i oporavka. Stabiliziraju se i svjetske burze. To su vijesti koje neće odmah pomoći običnim smrtnicima ali je dobro znati kako se oni koji su i prouzročili sav ovaj nered diljem svijeta polako vraćaju u kolosjek. Međutim, prava dobra vijest došla je upravo iz banaka u Hrvatskoj. Smanjenje cijena i kamata najprije je RBA u suradnji s tridesetak građevinskih tvrtki odlučila ponuditi tržištu par stotina stanova po nešto sniženoj cijeni nudeći istovremeno i stambene kredite s nižom kamatom i povoljnijim uvjetima. Zatim je na sličan način reagirala i Erste banka, da bi im se pridružila još i Hypo Alpe-Adria banka. Za sada je pod povoljnijim uvjetima ponuđeno blizu 3000 stanova. Hoće li im se u akciji pridružiti i ostale banke, još uvijek ne znamo. Banke su time potkopale tvrdnje iz redakcijske analize Direktnekretnina da do pada cijena nekretnina neće doći. Međutim, niti su naše tvrdnje u potpunosti oborene (osobito kada je riječ o nekretninama u primorju) niti će nam biti žao ako budu. Naravno, zbog evidentnog drastičnog pada prometa nekretnina, i banke i građevinski "developeri" baš i nisu imali velikog izbora: poduzeli su ono što su mogli s ciljem spašavanja ulaganja. Međutim, svaka akcija koja će potaknuti živost na tržištu, dobro je došla. Rast prodaje kuća u SAD Financijsko rasulo koje je ove zime doslovno zakovitlalo cijeli planet Zemlju započelo je s propašću američkog tržišta hipotekarnih kredita, nakon čega je nastao pad potražnje za nekretninama, najprije u SAD a potom i u ostatku svijeta, što se odrazilo na svaki vid života diljem svijeta. Dobra vijest je da je u Americi ove veljače zabilježena najveća prodaja kuća u odnosu na veljače u prethodnih pet godina. Prodaja je zacijelo rasla jer su tamo kuće prilično pojeftinile u odnosu na prijašnje veljače. Međutim, ako kriza na tržištu nekretnina pokazuje prve znakove oporavka tamo gdje je započela, s pravom očekujemo da će pozitivni valovi toga uskoro dospijeti i do Hrvatske. Interes za nekretnine nije stvarno opao zbog toga jer odjednom ljudi ne žele nekretnine već zbog straha od neizvjesnog investiranja ali i znatno slabije ponude kredita. Konačno, s približavanjem proljeća i Uskrsa svi koji prate poslovanje s nekretninama bilježe blagi ali kontinuirani rast interesa potencijalnih kupaca. Ukratko, kriza je još ovdje i sasvim će sigurno biti još prilično vremena. No, dobra je vijest da se sve više nazire trenutak njenog odlaska. Konačno, analitičari Erste banke očekuju trend pomicanja interesa s državnih obveznica prema "tzv. early-cycle sektorima (maloprodaja, mediji i nekretnine) )(tijekom) drugog kvartala". Ukratko, zadržite još neko vrijeme dah - još nismo izronili, ali mogli bi uskoro. |
- 10:14 - Komentari (1) - Isprintaj - #
01.04.2009., srijeda
Quo vadis?
|
Proteklih šest mjeseci na tržištu nekretnina Primorsko-goranske županije, kao i u cijeloj Hrvatskoj, bilo je jedno od najturbulentnijih razdoblja uopće. Razlog tome nisu samo posljedice svjetske financijske krize već i ogromna zbunjenost kupaca i prodavatelja uslijed "službenih" nagađanja, temeljenih uglavnom na panici i gotovo nikad na egzaktnim podacima. Naime, prošle se jeseni u medijima pojavio cijeli niz proroka koji su predviđali opći pad cijena od 30-40%, što je utjecalo na suzdržanost kupaca. Na valu takvog razmišljanja neki se još uvijek nadaju da će kupiti kuću uz more za troznamenkasti iznos Eura po kvadratu. No, osim u manjem broju slučajeva, cijene su uporno odbijale poslušati predviđanja. Dok promet pada cijene čvrsto na nogama Nadajući se povelikoj korekciji prema dolje, brojni kupci odustali su i još uvijek odustaju od kupnje. S druge strane, brojni prodavatelji starogradnje, oni kojima nije od životne važnosti prodati što prije, praktički su odustali od prodaje i time ostavili prostor ponuditeljima novogradnji da uz manju ili malo veću korekciju ipak realiziraju po neku prodaju. Paralelno, banke su smanjile broj odobrenih kredita i kupcima i građevinskim "developerima" (anglikanizam koji se sve češće rabi za one koji podižu nekretnine za prodaju) pa je ukupna posljedica svega toga jedino dramatično smanjivanje prometa nekretninama i gotovo nikakvo smanjenje cijena. Ukupnu sliku bitno nije narušila niti akcija snižavanja cijena i povoljnijeg kreditiranja triju austrijskih banaka u suradnji s dizateljima novogradnji. Uračuna li se u kalkulaciju i pad vrijednosti kune od nove godine na ovamo te činjenica da se u nas konačna vrijednost nekretnine redovito određuje u Eurima, cijene preračunate u domaću valutu zapravo su bliže stagnaciji negoli padu. Takav razvoj događaja, suprotno većini drugih medija, redakcija "Direktnekretnina" u najvećoj je mjeri predvidjela još krajem listopada prošle godine a nedavno provedena anketa je bit analize samo još jednom potvrdila. Kao svojevrsni kompliment doživljavamo to što renomirani analitičari gotovo svaki naš navod od prije četiri mjeseca potvrđuju - sada. Stoga imamo obavezu čitateljima predstaviti daljnja predviđanja tržišnih kretanja. Slab promet na stabilnom tržištu Prema svim pokazateljima tržište nekretnina upravo ulazi u jednu stabilnu fazu koja će biti obilježena stagnacijom cijena i relativno niskom količinom prometa, znatno nižom od one prošle godine - a o razmjerima registriranim unazad dvije-tri godine za sada ne treba niti sanjati. Faktor nesigurnosti u ovoj procjeni mogu unijeti jedino rezultati domaće i međunarodne borbe protiv recesije i poticanja gospodarstva. Osim u slučaju otvaranja neke potpuno nove i neočekivane globalne ekonomske provalije, u svim modelima cijene - osobito primorskih nekretnina - bit će prilično stabilne dok se oscilacije predviđaju jedino u količini prometa - podatak koji kupcima pa ni prodavateljima i nije tako značajan. Zapravo, cijene luksuznijih i iznimno dobro pozicioniranih nekretnina u primorju vrlo vjerojatno će do kraja godine blago narasti. Zbog pada broja odobrenih stambenih kredita najvećem pritisku da budu korigirane prema dolje bit će izložene nekretnine namijenjene riješavanju osnovnih stambenih potreba. Odlučujući faktor u opiranju tom pritisku bit će prosječna dubina investicijskog horizonta pojedinog "developera" (jednostavnije rečeno: koliko dugo svaki od njih može servisirati uloge bez prodaje). Redakcijska procjena je da će "developeri" plitkog investicijskog horizonta do ljeta ili najkasnije do jeseni gotovo nestati s tržišta. Osim toga, takvih - barem na širem području Kvarnera - niti nema jako mnogo. Pred kraj godine veća potražnja za proizvodnim poslovnim prostorima Većina prodavatelja starogradnje, jednostavno neće pristati na prodaju po znatno nižim cijenama i najvjerojatnije će odložiti planirane transakcije za bolje dane. Priliv novoizgrađenih stanova na tržište do kraja godine bit će u stalnom padu. Kako će, usprkos recesiji, kupaca ipak biti, sve navedeno pružit će šansu čak i "developerima" plićeg investicijskog horizonta da uz malo sreće i jednu ili dvije prodaje recesiju nekako "prežive" (ipak, sasvim je sigurno da svi neće imati sreće). Tome u prilog ide i činjenica da su potrebe za stanovima radi zadovoljenja osnovnih potreba građana u Hrvatskoj i dalje daleko veće od ponude i da se ponuda čini jako velikom samo zbog prosječno niske kupovne moći građana. Uz stagnaciju cijena i nisku količinu prometa nekretninama za stanovanje, redakcija "Direktnekretnina" predviđa porast potražnje poslovnih prostora za smještaj proizvodnje u zadnjem kvartalu ove godine. Kupci su još uvijek u velikoj prednosti Već do kraja ove godine znat ćemo ulazi li Hrvatska 2011.g. u članstvo EU ili ne. Izvjestnost pridruživanja EU možda neće pogurati već ionako previsoke cijene nekretnina naviše ali će ih barem stabilizirati. Uzmu li se u obzir gore opisani pad ponude novih nekretnina u slijedećih godinu dana i izvjesnost ulaska u EU, predviđamo porast pritiska na strani potražnje već početkom 2010.g. Valja imati na umu i to da trenutno nema valute koja u slijedećih godinu-dvije garantira postojanost pa se ulog u nekretnine, osobito one atraktivne, radi očuvanja vrijednosti onima s viškom novca uz zlato doslovno nameće kao riješenje. Savjet kupcima: ukoliko raspolažete s dovoljno novaca, još je uvijek jako dobar trenutak za kupnju nekretnina, osobito onih u primorju i na top-destinacijama u Zagrebu. Dugoročno bi se ulaganje u nekretnine smještene u srednjevelikim gradovima u unutrašnjosti mogle pokazati kao jako isplative. Isto vrijedi i za nekretnine u Gorskom kotaru. Ne morate žuriti, pažljivo birajte i kada ste sigurni krenite u cjenkanje. Osim ukoliko ne znate nešto vrlo neugodno o financijskim mogućnostima prodavatelja, ne očekujte čudo u vidu 20 - 30% popusta. Argumenti u pregovorima su još uvijek prilično na strani kupaca pa to i iskoristite - ali u razumnim okvirima. Savjet prodavateljima: izvjesno je da će početkom travnja interes za nekretnine porasti, osobito u primorju, no nemojte pomisliti kako se vraća i vrijeme stalnog rasta cijena - jer se ne vraća i dugo se neće vratiti. Razumna cijena zacijelo će privući razumnog kupca. Imate li sreće da prodajete jedinstvenu, vrlo luksuznu nekretninu na osobito atraktivnoj lokaciji možete biti i "zeru" drskiji. Svakako se savjetujte sa svojim agentom za nekrenine. Iskusan agent vidio je na stotine nekretnina i instiktivno zna koja se cijena može postići. Njegov je interes prodati nekretninu po najvišoj mogućoj cijeni radi maksimaliziranja svoje provizije. No, naglasak je na"mogućoj". |
- 21:38 - Komentari (0) - Isprintaj - #
28.01.2009., srijeda
Nekretnine u Hrvatskoj: cijene pale 6,5% - promet smanjen za 28.75%!
|
Oglasnik Direktnekretnine, u suradnji s portalom Real Estate Croatia, proveo je jedno od dosada najobimnijih ispitivanja anketiranjem među agencijama za nekretnine, s namjerom utvrđivanja stvarnog kretanja cijena te procjene neposredne budućnosti tržišta od strane agencija kao njegovih (dugo)trajnih aktera. Učesnici ankete Istraživanje je obavljeno na reprezentativnom uzorku. Od 369 agencija za nekretnine odgovori njih 129 upotrijebljeni su za analizu. Od toga je najveći broj s područja Dalmacije i Dubrovačkog primorja (27,91%). Slijede oni iz Istre (26,36%) i Zagreba (18,60%) te s područja Kvarnera (13,95%). Broj anketiranih s ova četiri, inače za promet nekretnina najznačajnija područja u zemlji, djelomično je reprezentativan i na regionalnom nivou. Preostatak od 13,18%, raštrkan po ostalim područjima Hrvatske, uzet je u obzir samo pri donošenju zaključaka o tržištu na nivou države. Pretpostavke U praksi se vrlo često pojavljuju znatne razlike između oglašenih i konačno realiziranih cijena, a stvarno plaćeni iznosi nisu uvijek jednaki onima koji se prijavljuju poreznim vlastima. Drugim riječima, javni statistički podaci vrlo su ilustrativni ali nisu sasvim točni. Najveći broj transakcija s nekretninama u nas se obavlja uz posredovanje agencija za nekretnine, te je logično za pretpostaviti kako upravo ondje najbolje znaju što se trenutno stvarno događa s cijenama. Zbog toga, a i jer se dio pitanja odnosio na poslovanje samih agencija, anketiranima je zagarantirana anonimnost uz mogućnost izričite dozvole povezivanja podataka s imenom agencije, na što se odlučilo tek nekoliko njih. Pitanja i odgovori Cijene padaju - ispod očekivanja! Prvo pitanje odnosilo se na kretanje cijena u razdoblju od 1. rujna prošle godine do danas. Taj period izabran je jer je posljednjih pet mjeseci u poslovanju s nekretninama jedno od najdramatičnijih razdoblja na tom tržištu i to nekoliko godina unatrag. Očekivano, niti jedna agencija u tom periodu nije registirirala prosječan rast cijena. Njih 38,76% bilježi stagnaciju dok je 61,24% agencija izvjestilo o padu cijena. U promatranom razdoblju cijene na nivou države kolabirale su prosječno za 6,5%. Pad nije beznačajan ali je prilično daleko od brojnih prošlojesenskih prognoza koje su najavljivale potonuće od 30 i više postotaka. Korekciji na nivou Hrvatske najmanje je pridonijela Istra (s jedva 2%) a najviše Zagreb ( s prosječnim padom nešto manjim od 11%). Sudeći po odgovorima na pitanje o očekivanjima u narednih pola godine, cijene bi još neko vrijeme mogle padati - no manjim intezitetom. Naime, u slijedećih šest mjeseci 42,64% anketiranih predviđa daljnji pad realiziranih cijena. Nasuprot njima stoji 6,98% ispitanika koji predviđaju porast cijena, dok najviše anketiranih, njih 50,39%, predviđa da će cijene stagnirati. Kako bismo otkrili jesu li ta očekivanja objektivna ili tek odraz želja anketiranih, postavili smo im pitanje o tome što bi oni sami željeli da se s cijenama dogodi u narednih šest mjeseci? Većina želi niže cijene Približno svaki treći anketirani (32,14%) priželjkuje da cijene u tom razdoblju budu veće od sadašnjih. Njih 7,75% misli da rast ili pad cijena ne utječe na njihovo poslovanje te je u vezi s tim ravnodušno. Čak 60,47% priželjkuje daljnji pad cijena. Dominacija ovakvog odgovora očekivana je. Naime agenti i agencije žive od posredničkih provizija. Veće cijene naravno donose veće provizije. Međutim, naplaćena manja provizija bolja je od velikih i neostvarenih. Stabilne i puno niže cijene donijele bi više kupoprodaja i samim tim priželjkivanu zaradu. Da većini agencija uistinu treba hitno oživljavanje tržišta, pokazalo je i anketno pitanje o ukupno realiziranom prometu od 1. rujna prošle godine do sada. Prosječan pad od 28,75% više je nego značajan ali u postojećim gospodarskim prilikama gotovo prihvatljiv, osobito u usporedbi s drugim europskim državama. Međutim, neki od anketiranih prijavili su pad od čak 80%, što u konačnici dovodi u pitanje opstanak samih agencija. Samo 6,98% bilježi porast ukupnog prometa u posljednjih pet mjeseci. Njih 24,80% registriralo je stagnaciju, a najviše anketiranih, 68,22% izvjestilo je o padu prometa. Pogled u neposrednu budućnost - prosječno optimističan Konačno, na pitanje o tome što misle da će se dogoditi s njihovim poslom ukoliko u slijedećih godinu dana situacija na tržištu ostane jednaka trenutnoj, 31,78% agencija pretpostavlja da će i njihovo poslovanje ostati na sadašnjem nivou, 42,64% smanjit će obujam poslovanja a 10,85% misli da će u tom slučaju agenciju morati zatvoriti. 14,73% anketiranih agencija, od kojih niti jedna nije iz kontinentalnih područja Hrvatske, vjeruje da će u slučaju produljenja trenutne situacije proširiti poslovanje. Usprkos svemu, pesimista je dakle ipak najmanje. Anketiranima je na kraju data mogućnost da svojim riječima predlože postupke i mjere za unapređenje tržišne situacije. U "Adriatica real estate agency" iz Splita, koju vodi Ante Nevistić, tražit će alternativne načine prodaje nekretnina. Konkretno, namjera je proširiti djelatnost tzv. fractional-ownership i time-sharing koncepcijom prodaje nekretnina. Nevistić također upozorava da bi vlada i lokalne vlasti, upravo zbog nastale krize, morali poduzeti mjere za poticanje građevinarstva, osobito građevinarstva u turističkim zonama, što bi donijelo dvostruku korist. Problem je u birokraciji i korupciji Naime, građevinarstvo, koje je klasičan pokretač gospodarstva u vremenima krize, poslužilo bi kao zamašnjak ostalim djelatnostima. S druge strane, prodaja apartmana, time-sharinga i sličnog strancima značio bi dotok novca u Hrvatsku koji se ne mora vraćati i koji se kroz kredite može plasirati u druge djelatnosti. Mogućnost stjecanja nekretnine na našoj obali u postojećoj situaciji mogla bi se po njemu mudro iskoristiti kao pojas za spasavanje cijelog gospodarstva. Ivo Maračić iz agencije "Vitus d.o.o." s otoka Krka mišljenja je da bi valjalo zaoštriti kriterije poslovanja što bi stvorilo uvjete za opstanak samo najprofesionalnijih agencija i time utjecalo na unaprijeđenje samog tržišta. Veoma je zanimljiv prijedlog Azre Pleh iz porečke agencije "Tetida". Ona je mišljenja da bi se otvaranje tržišta za strance, kada ga već provodimo, trebalo odnositi ne samo na državljane Europske unije već na sve zemlje. Među komentarima anketiranih najviše je ljutnje na državnu i lokalnu birokraciju koju se optužuje da svojom već poslovičnom sporošću (a i korumpiranošću) potiče nabijanje cijena. Nije rijetkost da od podnošenja zahtjeva invesitora do trenutka ishodovanja nužne papirologije prođe cijela godina (pa i više). Za to vrijeme, kapital se jednostavno ne oplođuje što se nadoknađuje kroz više cijene. U velikom broju agencija smatraju da bi više trebalo poraditi na segmentaciji tržišta u smislu jasnog razlikovanja kvalitetnih nekretnina u odnosu na one slabije izvedene ili one koje su lošem stanju, a kojima bi kroz proces segmentacije cijena trebala znatno pasti. Konačni zaključci Od rujna prošle godine zabilježen je znatan pad prometa nekretninama i relativno mali pad cijena. U periodu od slijedećih pola godine može se očekivati nastavak pada prometa i daljnja korekcija cijena prema dolje. Međutim, ukupna je procjena da se veliki prosječan pad cijena neće dogoditi. U svojim komentarima dio anketiranih nada se, uz povećanje učinkovitosti vlasti i regulative, segmentaciji tržišta. Ukoliko se takvo što konačno dogodi, bolje i luksuznije nekretnine mogle bi zabilježiti čak i priličan rast cijena dok bi one slabije izvedene i na lošim lokacijama trebale pojeftiniti. |
- 11:24 - Komentari (0) - Isprintaj - #
13.01.2009., utorak
Imate li - onda trošite, trošite i samo trošite!
|
Uprkos krizi koja je kulminirala, u Hrvatskoj cijene nekretnina i dalje osjetno ne padaju - pada tek prodaja. Cijene nekretnina u Britaniji pale su za skoro 9% a do kraja 2010. očekuje se pad od 13%. Drastično je pala prodaja a broj odobrenih kredita kolabirao je za punih 60%. Još gore je u SAD, gdje se očekuju pljenidbe imovine čak i ondje gdje tradicionalno žive dobrostojeći Amerikanci, kao npr. na Manhattanu i u Floridi. Cijene padaju i u Skandinaviji te srednjoj Europi - a stagniraju ili vrlo blago tonu u Srbiji i Crnoj Gori. Zašto dakle cijene nekretnina u Hrvatskoj odbijaju značajnije pasti? Igra živaca između banaka, kupaca i građevinskih investitora "Trenutno su snažni pritisci na pad cijena", kaže profesor Ekonomskog fakulteta u Zagrebu, dr. sc. Josip Tica za SEEbiz (www.seebiz.eu). "...developeri (investitori) ne popuštaju, onda umjesto cijena, pada prodaja. U pravilu traje igra živaca između banaka, developera i kupaca oko toga tko će prvi popustiti. Vjerujem da će se slična situacija nastaviti ... dok god se ne rasprodaju nagomilane zalihe stanova", zaključuje profesor Tica. No što očekivati nakon što se rasprodaju zalihe? Ono što će se u narednom srednjeročnom razdoblju dogoditi, već smo predvidjeli u velikoj analizi tržišta nekretnina u Hrvatskoj (ukoliko ste je propustili, potražite je na www.direktnekretnine.blog.hr): nakon kraćeg razdoblja u kojem će tu i tamo biti odličnih prilika da se kupe nekretnine po znatno nižim cijenama, doći će do općeg pada ponude novogradnji i samim tim ukupnog pada ponude. U 2010. godini opet rast cijena? Starogradnja će se prodavati ili po već odavno definiranim visokim cijenama ili se neće prodavati - osim ako se mora. Dakle, vrlo, vrlo rijetko. Kako su potrebe za nekretninama u Hrvatskoj kronično nezadovoljene - kroz godinu do godinuipol, logično, slijedi opet porast cijena. S druge strane, građevinari su posljednjih godina bili jedan od motora gospodarskog razvoja pa bi država i lokalne vlasti trebali poduzeti mjere kako ne bi došlo do pada aktivnosti građevinara, mišljenje je profesora Tice. U protivnom, kriza koja bi drastično pogodila baš građevinare dodatno bi otežala situaciju u gospodarstvu općenito. Dakle, centralna država i lokalne vlasti trebale bi svakako potaknuti stanogradnju i tako spriječiti gubitak radnih mjesta ali i novi porast cijena stanova u 2010 i dalje. No iskreno, takvo ponašanje vlasti iznenadilo bi svakog - osim okorjelih optimista. Zato ipak računajte na rast cijena, makar i blagi. A na pitanje "kupiti ili ne kupiti stan u 2009?", profesor Tica za SEEbiz odgovara: "Svaki ekonomist u trenutku krize ima samo jedan savjet: trošiti, trošiti i samo trošiti." Misleći pritom na trošenje za trajna dobra. Dakle, ako imate mogućnosti da ulažete u nekretnine upravo se nalazimo u savršenom trenutku za to - i teško da će uskoro biti boljeg! |
- 13:17 - Komentari (0) - Isprintaj - #
08.01.2009., četvrtak
Promet nekretninama u Ujedinjenom kraljevstvu
|
Bez obzira na znatno viši standard i stoljetnu tradiciju tržišta nekretnina, za Britance - jednako kao i za nas u Hrvatskoj - odluka o kupnji ili prodaji nekretnine jedna je od najvažnijih i najtežih u životu. Pritom na raspolaganju imaju cijeli niz mogućnosti. Što više agenata – to veća provizija! Začudo, jednako kao i u Hrvatskoj, u Britaniji su agenti za nekretnine vrlo česta meta kritika. Uprkos tome, preko 90% kupoprodaja nekretnina povjerava se "Estate agents". Provizija koju agenti naplaćuju nije fiksna i u pravilu se kreće između 1,5 i 3,5% plus PDV u visini od 17,5%. Ukoliko klijent s agentom sklopi ugovor o ekskluzivnoj prodaji – dakle, o davanju agentu isključivog prava na prodaju – može očekivati da će agent pristati i na nižu proviziju. Ugovor o ekskluzivnoj prodaji potpisuje se na određeno vrijeme, nakon čega klijent ima pravo promijeniti odredbe ugovora ili potražiti usluge drugog agenta. Prodavatelj za prodaju može angažirati dva ili više agenata, među kojima će pravo na proviziju ostvariti samo jedan (uobičajeni postupak u Hrvatskoj!). U tom slučaju klijent neizostavno mora računati na isplatu veće provizije od prosječne, često znatno veće od maksimalnih 3,5%! Virtualni agenti i aukcije Sve češća konkurencija klasičnim agentima u UK su tzv. online-agenti. Riječ je o online servisima koji prodavateljima nude mogućnost dugotrajnog i kvalitetnog predstavljanja nekretnine na webu, virtualne šetnje nekretninom, predstavljanje nekretnine preko stotina drugih suradničkih siteova i savjete u prodaji. Ovisno o odabranom paketu usluge, jednokratni trošak takvog predstavljanja je od 47 do nekoliko stotina Ł. Aukcije su relativno najbrži način prodaje nekretnina u UK ali i najrizičniji. Jer kada jednom prihvatite uvjete aukcije možda kroz nju ostvarite zaradu veću negoli ste očekivali. No, morate biti spremni i na razočaranja. Rizik uvijek ima dva lica - od kojih nam se jedno obično ne dopada. Sam svoj majstor Nekretninu u Britaniji možete prodavati i posve sami, bez pomoći pravog ili virtualnog agenta. Prosječna provizija plus PDV koju Britanci plaćaju agentima za posredovanje je oko 7.500Ł, što je priličan iznos bilo gdje u svijetu - pa i u Britaniji. Nije stoga neobično da prodavatelj posveti svoj godišnji odmor prodaji kuće ili stana, kako bi taj iznos uštedio. Konačno, propisi UK dozvoljavaju prodavatelju da se koristi kombinacijom online-agenta, pravog agenta i vlastitog angažmana u prodaji. Angažirani klasični agent za nekretnine pritom mora biti upoznat sa svime, kako bi na osnovu šansi da upravo on uspije u prodaji odredio visinu svoje provizije. Pravilo je jednostavno: što su šanse za uspjeh manje to će tražena provizija biti veća. (više podataka na temu prodaje nekretnina u Britanji možete naći na www.home.co.uk |
- 11:07 - Komentari (0) - Isprintaj - #
27.12.2008., subota
Pet Hrvata - skoro jedno računalo
|
Prije nekoliko dana ugledni The Economist objavio je ranglistu zemalja prema kriteriju broja računala na stotinu stanovnika. Tablica se odnosi na 2006.g. a i zacijelo nije 100% precizna ali je veoma ilustrativna. Naime, najviše računala po stotinu glava stanovnika registrirano je u Izraelu: čak više od 122. Slijedi niz tehnološki najrazvijenijih zemalja, a nakon njih one manje razvijene. Hrvatska se našla na 35 mjestu (dva mjesta iza Makedonije!?!) sa cca 20 računala na svakih 100 stanovnika. U odnosu na godinu dana ranije to je porast od nešto manje od 5%. Ako pretpostavimo da je broj računala u nas rastao istim tempom tijekom 2007. i 2008. godine, onda možemo zaključiti kako u ovom trenutku u Hrvatskoj na svakih stotinu stanovnika dolazi cca 21,5 računala. "Zanimljivo", reći će posjetitelj ovog bloga. "No kakve to veze ima s nekretninama?" Riječ je o prlično jasnoj poruci svima onima koji žele prodati nekretninu u Hrvatskoj. Kada je riječ o prodaji nekretnina, teško da se može ozbiljno računati na realizaciju posla bez neke vrste oglašavanja. Čak i u zemljama u kojima se koristi dvostruko, trostruko ili čak šesterostruko (primjer Izraela) više računala negoli u Hrvatskoj, prodavatelji ne propuštaju oglašavati se i u tiskovinama. Logičan je zaključak da u Hrvatskoj postoji pet puta više razloga za oglašavanje u tiskovinama u odnosu na internet. Direktnekretnine je oglasnik koji je do sada apsolutno najuspješnije uspio integrirati mogućnosti weba s pristupačnošću i popularnosti tiskanih izdanja i to zahvaljujući inovativnom softveru namijenjenom pripremi za tisak. Riječ je o oglasniku koji predstavlja most između tradicionalnog oglašavanja i oglašavanja budućnosti, kada će integracija weba i tiska biti još izrazitija. Za sada je sustav oglašavanja kakav se koristi za pripremu Direktnekretnina na raspolaganju oglašivačima s Kvarnera i iz Gorskog kotara. |
- 22:01 - Komentari (0) - Isprintaj - #
16.12.2008., utorak
Cijene su već odavno na vrhu - vrijeme je za kvalitetu
|
(Dodatak prethodnom postu) Prema tržišnim procjenama Srđana Šimunića iz agencije Trasa d.o.o., koja posluje u najvećoj mjeri na opatijskoj rivijeri, u 2009.g. tu mikroregiju, nakon priličnog pada prometa od početka rujna do danas, očekuje stagnacija prometa cijena i tržišta u cjelini. I aktivnosti investitora u staganciji su. Kako primjećuje Šimunić, promet i interes potencijalnih klijenata za nekretnine opatijske rivijere od rujna je pao za dobru trećinu. "Došlo je vrijeme da puno više razmišljamo o kvaliteti u izgradnji nekretnina", smatra g. Šimunić i dodaje: "Cijene su na vrhu već davnih dana, no ne i ponuđena kvaliteta što kupci sve više primjećuju. Treba graditi kvalitetno i moderno, prestati postavljati svoje vlastite standarde i shvacanja prostora jer to često rezultira malim i neadekvatnim prostorima unutar nekretnine, koje danas nitko ne voli, te prije svega kalkulirati sa manjom dobiti već na samom početku", |
- 13:26 - Komentari (0) - Isprintaj - #
08.12.2008., ponedjeljak
Primorsko-goranska županija: U očekivanju rasta u 2009. - tržište stagnira!
|
Podaci portala Real Estate Croatia na nivou Hrvatske pokazuju da je na početku prosinca u odnosu na cijeli studeni prosječna objavljena cijena nekretnina niža u rasponu od 0,9% u Šibensko-kninskoj županiji (za poslovne prostore) do 28% u Dubrovačko-neretvanskoj (za m2 kuća). Veće pad zabilježen je u južnim dijelovima Hrvatske, dok se stagnacija nazire u cijeni zemljišta. Međutim, početak prosinca započeo je s blagim rastom većine objavljenih cijena. U odnosu na studeni, na početku prosinca cijene u Primorsko-goranskoj županiji niže su, za stanove: 1,6%; za kuće: 5%; za posl. prostore: 8,3%, dok su cijene zemljišta stagnirale. Dakle, prosječan pad cijena u PGŽ znatno je manji od republičkog prosjeka. Što se pak s nekretninama događa na licu mjesta, upravo ondje gdje se poslovi zaključuju, provjerili smo u agencijama. U razmatranje je uzeto razdoblje od početka rujna do danas te predviđanja za iduću godinu. Otok Krk: cijene će rasti! Prema istraživanjima agencije Vitus d.o.o. koja uglavnom posluje na otoku Krku, ukupan promet nekretninama u posljednja tri mjeseca opao je za čak 25%, a znatno je manje i upita. Kako za ovo doba godine nije karakterističan toliki pad, očito je da se on dogodio pod utjecajem aktualne krize. Inače, podaci agencije Vitus d.o.o. govore o padu cijena nekretnina na području otoka Krka ali je zanimljiva njihova procjena za 2009.g.: rasti će i cijene i tržište! Što se tiče novogradnji, ne primjećuju se zastoji u radovima, što ukazuje da problema s financiranjem započetih projekata za sada nema. No nema ni rasta broja započetih gradnji. Gorski kotar: stagnacija i problemi s financiranjem U agenciji Primat iz Vrbovskog, koja posluje i u sjevernoj Lici, od početka rujna do sada bilježe stagnaciju i cijena i prometa ali uz pad ukupnog broja upita, pa se može zaključiti da u Gorskom kotaru osjetno manji broj ljudi nego inače traži nekretnine. No oni koji ih traže znaju što hoće i lakše se odlučuju na kupnju. U Primatu procjenjuju da će stagnacija obilježiti i narednu godinu. Prema uvidu na terenu broj investicija u novogradnje u Gorskom kotaru opada. Broj pak novogradnji na kojima su radovi u zastoju – raste, što ukazuje na moguće probleme s financiranjem. Rijeka: promet i zanimanje padaju – cijene rastu?! U agenciji Nekretnine Rijeka Plus (pretežno orjentiranoj na tržište Rijeke) kažu nam da je prodaja u Rijeci i okolici opala za gotovo 75%! Drastičan pad prometa pratio je adekvatan pad informativnih upita kupaca. Paradoksalno je da su u istom razdoblju očekivane cijene realizacije (koje se u pravilu razlikuju od oglašenih) rasle! Procjena agencije Nekretnine Rijeka Plus je da na području Rijeke i okolice broj započetih novogradnji stagnira u odnosu na prethodna razdoblja, dok je broj zastoja radova na započetim projektima u blagom padu, što pokazuje da ovdje investitori za sad nemaju problema s financiranjem projekata. Djelatnici ove agencije predviđaju blagi pad cijena u 2009.g. Želje za 2009: više reda (i novca, naravno)! Agenti za nekretnine i vlasnici agencija u Primorsko-goranskoj županiji u narednoj se godini nadaju konačno stvarnom a ne tek deklarativnom olakšanju ishodovanja potrebnih dozvola kod organa uprave; jasnoj i preciznoj regulaciji odnosa na tržištu nekretnina, osobito na relaciji kupci-agencije-prodavatelji te stabilizaciji financijskog sektora i ponovnom oživljavanju tržišta kredita, bez čega se ova grana gospodarstva, uostalom kao ni druge, ne može nadati oživljavanju. Svaki peti u biznisu s nekretninamaPoslovanje nekretninama u posljednjih nekoliko godina u tolikoj se mjeri pokazalo lukrativno da je više od 26 tisuća – ili svaki peti aktivni poslovni subjekt bio aktivan i u poslovanju s nekretninama, objavio je Državni zavod za statistiku (DZS). |
- 22:36 - Komentari (0) - Isprintaj - #
23.11.2008., nedjelja
Procjena tržišta nekretnina u Hrvaskoj (3)
|
Što donosi 2009.g. (Nakon što smo u prethodna dva nastavka razmotrili specifičnosti hrvatskog tržišta nekretnina u ovom broju donosimo procjenu razvoja događaja u 2009.g.) Osim u slučaju ogromnog vala nezaposlenosti, rata, galopirajuće inflacije ili slične gospodarske pošasti kratkoročno – u slijedećih godinu dana – može se očekivati stagnacija i blagi pad realne prosječne cijene nekretnina u Hrvatskoj. Nominalno će prosječna cijena stagnirati dok će realno, zbog inflacije nešto opasti. Međutim, guverner Narodne banke Rohatinski u odnosu na ovu godinu najavljuje nižu stopu inflacije u idućoj, pa možemo konstatirati da inflacija neće osobito oboriti stvarnu vrijednost nekretnina. Broj prodanih jedinica za neko će vrijeme zacijelo još opasti. Savjet kupcima: cjenkajte se nemilice! Prosječna cijena nekretnina za potrebe stanovanja – dakle za zadovoljenje osnovnih socijalnih potreba – će se zacijelo u manjoj mjeri ispuhati ali ne očekujte drastične padove. Još važnije, ne očekujte da će cijena baš svima, linearno pasti! Ukoliko naiđete na cijenu koja je kolabirala za čak 10%, veselite se i ne tražite onu srezanu za 20% jer ćete je naći možda i naći – ali malo teže. Uostalom, ne kupujete da bi kupovali (govorimo o nekretninama za svakodnevno stanovanje) već da bi negdje stanovali, što znači da vam ušteda ne može nadomijestiti nezadovoljstvo objektom kupnje. Kupcima svakako savjetujemo da se cjenkaju i to što upornije ali neka ne očekuju čuda. Stanova koji se pod pritiskom povrata kredita prodaju znatno jefitnije će sasvim sigurno biti ali sumnjamo da ćete ih baš moći birati. Uostalom, što se cjenkanja oko nekretnina tiče, ako mene pitate, vrijedi se uvijek cjenkati, čak i kada je potražnja velika. Budete li nakon dva-tri sata natezanja osvojili jedan jedini postotak, računajte da ste time uštedjeli jednu dobru hrvatsku plaću. O 10% ili više da i ne govorimo. Jaz između potreba i mogućnosti postat će još dublji Kada je riječ o broju novogradnji u ponudi, vrlo je izvjesno da će se on u 2009.g. u odnosu na ovu i prošlu godinu smanjiti. Broj izdanih građevinskih dozvola ove godine je za gotovo 1/6 je manji od prošlogodišnjeg broja. Riječ je o građevinama koji će se mahom prodavati u 2009.g. Dakle, čak i uz ponudu onih neprodanih iz ove godine bit će ih manje negoli smo u zdanja dva ljeta navikli, što će još više produbiti jaz između društvenih potreba i ponude. Takvo smanjenje pritiska na strani ponude logično vodi k povećanju pritiska na strani potražnje. Zahvaljujući svjetskoj financijskoj krizi koja ne zaobilazi nikog u ovom dijelu svemira pritisak na strani potražnje bit će supresiran, zapravo odgođen za bolja vremena kada će, ukoliko nadležni nešto u međuvremenu ne poduzmu, opet eksplodirati. U ovakvoj situaciji bilo bi logično da državne i lokalne vlasti poduzmu mjere za poticanje masovne gradnje i to jeftinih stanova jer su potrebe stvarno velike ali je prilično utopijski očekivati da će se takvo što dogoditi, barem ne u narednih godinu do godinuipol, s efektima koji će se u najboljem slučaju osjetiti tek za daljnjih dvije-tri godine. Demokratska vlast i na lokalnom i na državnom nivou u vezi s nekretninama jednostavno nema konzistentnu dugoročnu strategiju. Uostalom, prilična nezainteresiranost (koja nije od jučer već vlada desetljećima) lokalnih i centralnih vlasti za ovaj segment gospodarstva – pa i aljkavost – jedan je od glavnih krivaca za nesrazmjer potreba i mogućnosti građana. No to je već posebna tema. Nema panike – budite realni Ukratko, razloga za zabrinutost učesnika na tržištu nekretnina zacijelo ima ali za opću paniku sasvim sigurno ne. Kupci su trenutno u jako povoljnoj pregovaračkoj poziciji u odnosu na prodavatelje i još jednom im savjetujemo da to iskoriste – ali neka ne budu u vezi s tim preambiciozni. Prodavatelji bi morali shvatiti da ih tvrdoglavo i uporno nabijanje cijena ne vodi k realizaciji prodaje već ih od nje udaljava, pod uvjetom da stvarno žele nešto prodati. Kupcima trebaju nekretnine i zato ih kupuju. Prodavatelji imaju pak svoje razloge za prodaju pri čemu moraju biti svjesni okolnosti na tržištu. Prodavačima uz to savjetujemo da ne nasjedaju na "lovačke" priče. Moguće je da je susjed Marko prodao svoju kuću za 20% više nego što vi možete dobiti za svoju. Možda je Marko imao sreću – a možda samo malo laže, da bi si podigao reiting ili samo da bi vas nervirao. Dakle, i kada prodajete i kada kupujete – uključite mozak. Rezultati neće izostati. |
- 18:21 - Komentari (0) - Isprintaj - #
16.11.2008., nedjelja
Procjena tržišta nekretnina u Hrvaskoj (2)
|
Jesu li nekretnine siguran oblik ulaganja? (U drugom dijelu naše analize hrvatskog tržišta nekretnina objasnit ćemo neke od njegovih najvažnijih elemenata, što će nam pak pomoći da malo preciznije sagledamo neposrednu budućnost i ravoj događaja). Tko razmišlja o bilo kojem tržištu, neminovno razmišlja o odnosu ponude i potražnje. U protivnom to o čemu razmišlja nije tržište. Međutim, u analizama ponude i potražnje na hrvatskom tržištu nekretnina često se zanemaruju neke njegove specifičnosti i to upravo one koje nam ne dozvoljavaju da ga uguramo u kalupe primjenjive u drugim zemljama. Kuće nisu perilice niti su stanovi mikrovalne! Uzimajući u obzir opći pad prometa – ne tolikog kroz ukupnu vrijednost transakcija koliko kroz njihov broj - te suzdržanost investitora (što su sve prirodne i logične reakcije na financijsku krizu) nameće se zaključak da bi drastičan pad cijena morao uslijediti. On bi se zacijelo već i desio da su nekretnine u našoj zemlji doista tek samo jedna od roba, kao što su automobili, bijela tehnika ili namještaj. Kad padne interes za namještajem, trgovci namještaja propadaju a roba se odjednom počne prodavati s 40% rabata za gotovinu ili čekove. Zašto? Jer takvo ponašanje diktira tržište. Zašto onda tako ne bi funkcioniralo i tržište nekretnina? Istina da je i u drugim zemljama teško smjestiti nekretnine među mikrovalne pećnice i usisavače ali kod nas je to još teže. Jedan od vrlo važnih razloga za to je učestalost takozvane vezane trgovine u nas: nekretnina se prodaje samo da bi se kupila neka druga nekretnina. Prodaje se veliki stan u centru Zagreba, da bi se kupio manji stan u Malešnici (jedno od rubnih zagrebačkih naselja) i vikendica negdje na Krku. Nekretnina se u nas tradicionalno prihvaća kao najsigurniji oblik privatnog vlasništva i vrlo je mala vjerojatnost da će netko prodati nekretninu kako bi (sav) novac uložio npr. u posao ili jahtu. Nije nemoguće, ali samo ako se posjeduje nekretnina viška. Doduše, svi znamo barem nekog tko je prodao stan i otišao u podstanare da bi novac ulagao u fondove i dionice ali u pravilu s namjerom da kasnije od ostvarenih profita ponovno kupi nekretninu – veću, udobniju i vrijedniju od one stare. Pametniji popušta – ali vrlo rijetko! Problem s vezanom trgovinom je to što nikom tko u njoj učestvuje ne pada na pamet smanjiti cijenu jer strahuje da poslije neće moći kupiti ono što je namjeravao. U vezanoj trgovini kupci/prodavatelji su poput ovana na brvnu. Samo što nije riječ o dva ovna na jednom brvnu već o pravoj mreži brvana s bogzna koliko "ovnova" koji svi čekaju da netko popusti. Kao i u onoj basni, kad jedan popusti onda mogu i svi ostali. Međutim, u toj lančanoj reakciji je dovoljno da nakon prvog jedan od učesnika "ne popusti" i cijela se scena zamrzava: svi ostaju na svojim pozicijama i čekaju. Imao sam priliku neko vrijeme pratiti jednu od vezanih kupovina nekretnina. Roditelji su odlučili prodati prilično velik i dobro pozicioniran stan kako bi kupili manji u gradu (za roditelje) te kuću u riječkom zaleđu (za sina i njegovu obitelj). Međutim, nikako im nije uspijevalo postići cijenu koja bi pokrila cijene objekata njihove kupnje. Konačno, uspjelo im je nagovoriti vlasnika kuće da malo snizi cijenu prema njihovim mogućnostima, što je bilo moguće jer je i prodavatelj također dogovorio smanjenje cijene svoje ciljane nekretnine. No treći učesnik, vlasnik onog malog stana nije odustao od svojih zahtjeva ni za jedan jedini euro i cijela se mreža kupnje/prodaje vratila u pat poziciju. U međuvremenu je vlasnik malog stana uspio kod nekog drugog ostvariti traženu cijenu, dok su ostali ovog kolopleta dan-danas tamo gdje su bili i prije nekoliko godina. Dakle, radije se uopće ne prodaje negoli da se pristane na cijenu koja je po nekakvim parametrima realna ali koja ne osigurava nabavku nove nekretnine. Prisjetimo se da je tržište već bilo pod utjecajem tog sindroma i to krajem 90-ih te u vrijeme prelaska zemalja EU u eurozonu, prilikom konverzije cijena iz starih valuta u Euro. Cijene su znatno porasle, ponuda je nadmašila potencijalno realizirajuću potražnju - ali cijene padale nisu. Apsurd, ako ne znate gdje ste. Uostalom, kasnije su još narasle a prodaja je tome uprkos išla sjajno. Rasprodaje novogradnji ipak neće biti Dobro, reći će netko, ali što je s novogradnjama? Pa tu nema vezane prodaje. Tu je netko investirao kapital i ako ne proda – propast će mu investicija. Eto, američki investitori skidaju ovih dana cijenu i za 50%, samo da nešto prodaju. Dakle, morat će i naši, zar ne? Autor ovog teksta doista bi volio kada bi cijene stanova u Hrvatskoj bile primjerenije plaćama – odnosno pale za sanjanih 50%. Međutim, veća je vjerojatnost da će nam plaće znatno porasti negoli da će se cijene nekretnina prilagoditi njima. Tako je i s novogradnjama. Doduše, Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja za poslovanje nekreninama prije nekoliko dana najavio je pad cijena većine stanova za 20-30% (više u Slobodnoj Dalmaciji i www.index.hr). Ranilović međutim predviđa dalji rast osobito atraktivnih luksuznih nekretnina. G. Ranilović zapravo već dulje vrijeme najavljuje snažniju diferencijaciju nekretnina prema kvaliteti. Međutim, autor ovog teksta teško da se u potpunosti može složiti s njim, barem kada je riječ o padu cijena. Zašto je tako? Manjak od oko 100.000 Ako se promatra površno onda se čini kako se na sve strane grade neke zgrade, urbane vile i slično. Dakle, ponuda je stvarno obilata, zaklučuje naš površni promatrač. Međutim, to su u pravilu manje građevine s jednoznamenkastim brojem stanova, dok su gradilišta stambenih naselja s nekoliko stotina stambenih jedinica prava rijetkost i izvan Zagreba ih praktički nema. U Hrvatskoj je prošle godine izgrađeno nešto više od 25 tisuća stambenih i poslovnih jedinica, što je na prvi pogled impresivna brojka. Međutim, stvarne potrebe su već godinama znatno veće. Prema nekim analizama na području Zagreba i Zagrebačkog prstena stalno nedostaje oko 50 tisuća stanova. Obzirom na broj stanovnika primjeren nedostatak vlada i u drugim većim gradovima, osobito u Splitu. Ako se ima na umu da je unazad četiri pet godina stavljano pod krov po 10-15 tisuća stambenih jedinica godišnje, a krajem 90-tih i manje od 10 tisuća (prošla godina je očito rekord) onda možemo procijenjivati da u Hrvatskoj stvarno u svakom trenutku nedostaje najmanje još stotinu tisuća stambenih jedinica. Jedino što građane spriječava da navale na prodavatelje u trenutku dok oni u obližnjem kafiću uopće dolaze na ideju da započnu s gradnjom je slaba kupovna moć i kreditna nesolventnost. Dobro, malo pretjerujem – ali poznato je da su se prije 2-3 godine, dok su koliko-toliko podnošljivi krediti cvali na sve strane, stanovi u novogradnjama kaparirali još u nacrtu, a buduća "urbana vila" bila samo pusta ledina. Prije dvije godine jednom od investitora u Zagrebu koji je uspio ishodovati gradnju na atraktivnoj lokaciji ponudio sam vrlo povoljan oblik oglašavanja budućih stanova. "Vi se to šalite?", rekao mi je predstavnik investitora. "Čim zabijemo prvu lopatu u zemlju počet će nam kaparirati te stanove. Što će nam reklama?" Sasvim je pouzdano da danas nije tako – ali ne zbog znatnog pada interesa već mogućnosti. Investitori mogu čekati godinama U takvoj situaciji kada su stvarne potrebe neuporedivo veće od ponude, čak i uz restriktivnu kreditnu politiku banaka koja se ovih dana najavljuje, moguć je pad cijena samo do razine kada se s ponudom izjednači broj na toj razini solventnih kupaca – kakvih će uvijek biti. Ovdje treba uračunati i profil investitora. Dobar dio hrvatskih investitora u stanogradnju (osobito na području Kvarnera) plasirao je višak novca iz drugih djelatnosti ili su kroz nekretninu plasirali vlastite proizvode odnosno robu dok su se samo djelomično zaduživali. Kao investitori se pojavljuju: poduzeća za trgovinu građevinskim materijalom, poduzeća za izvođenje građevinskih radova, opremanje objekata, proizvođači opreme i materijala i sl. ali i vlasnici uspješnih trgovačkih i proizvodnih poduzeća čija djelatnost nema nikakvih dodirnih točaka s nekretninama. Nekretnine su se pokazale toliko profitabilnima da jednostavno nisu htjeli propustiti priliku. Pod takvim okolnostima naši se investitori u zgradu sa 7-8 stanova zadovoljavaju prodajom njih 3-4, čime pokrivaju dio investicije ostvaren kreditom, za barem nekoliko godina unaprijed ili čak u potpunosti. Ostala 3-4 stana spremni su prodavati godinama, sve dok ne ostvare cijenu koja im donosi očekivanu dobit. Za to vrijeme mogu bez panike živjeti od one svoje glavne djelatnosti. Jedan od investitora, nakon što je prodao pet stanova u zgradi s njih 9 i sam mi je rekao kako sad bez problema može čekati, pet pa i više godina ako treba, sve dok one stanove koji su mu ostali ne proda po maksimalnoj zacrtanoj cijeni. Krediti će se ipak morati plasirati Nema sumnje da ima i investitora koji su se preko glave zadužili i sada su spremni debelo spustiti cijenu samo da zatvore financijsku konstrukciju. Međutim, to ni izdaleka neće biti tako masovna pojava kao u SAD-u. Konačno, cijene zemljišta u zadnjih par godina narasle su na prilično opskurne visine. Poskupio je i građevinski materijal, što buduće investitore stavlja u poziciju da biraju između visokih cijena i odustajanja od projekta. Naravno, valja se upitati hoće li banke biti spremne i dalje kreditirati gradnju i kupnju stanova. Za očekivati je da će u narednih godinu dana banke vrlo, vrlo oprezno odobravati stambene kredite. Uostalom, u nas ih ni do sada nisu dijelili baš na slijepo. Međutim, banke žive od prodaje novca i ta se prodaja zove kredit. Nakon što se smiri opći strah od financijskog sloma svjetskih razmjera – a sve ukazuje da će se u tome ipak uspjeti – banke će se morati okrenuti ponudi kredita. Ako znamo da je pretežiti dio postojećih nekretnina u Hrvatskoj bez tereta (prema www.business.hr 74%) onda je očito kako u nas još uvijek postoji ogromna zaliha za vrlo solidne kreditne garancije, između ostalog i za stambene kredite. Zanimljiv je podatak da je odnos gotovine u odnosu na sredstva iz kredita u nas u ukupnoj masi prometa nekretninama otprilike 50:50. A stranci? Dobro, ali što je s kupcima iz inozemstva? Obzirom na krizu zacijelo će ih manje zanimati naše nekretnine. Osim toga, one u Bugarskoj, Turskoj, Crnoj Gori i Albaniji znatno su pristupačnije. U ovom je trenutku teško procijeniti kako će se tržište u tom dijelu ponašati u narednih nekoliko mjeseci. Moguće su doista sve opcije. Međutim, na dulji period interes prilično sigurno neće osjetnije opasti u odnosu na prethodnih godinu ili dvije. Naime, uprkos jeftinim zrakoplovnim linijama i premreženosti Europe brzim cestama, Hrvatska i njezina obala toliko su bliže zapadnoj Europi od konkurentskih destinacija, da se to jednostavno ne može zanemariti. Kada govorimo o Kvarneru, Gorskom kotaru i Istri onda je dovoljno baciti pogled na kartu Europe: Kvarnerski zaljev zapravo je centar kontinenta! Tako povoljna pozicija uvijek će biti zanimljiva, posebno kupcima iz Njemačke, Austrije, osobito Slovenije, Mađarske, Slovačke, Češke pa i Rusije. Nakon što 2009.g. kupnja nekretnina u Hrvatskoj postane slobodna za strance – dakle, moguća bez trikova s osnivanjem stranih tvrtki u Hrvatskoj – zacijelo neće doći do nezaustavljive navale kupaca iz EU ali je za očekivati da će pad upita zbog posljedica kreditno-monetarne krize i visokih cijena znatnim dijelom biti kompenziran porastom upita zbog slobode kupnje. Kada promatramo tržište u cijelosti, onda valja imati na umu da je stranaca među kupcima prilično manje negoli domicilnog stanovništva. Dakle, prostora za održavanje nivoa interesa – pa čaki porast – definitivno ima, osobito nakon očekivanog skorog prijema Hrvatske u EU. Konačno, razmotrimo pitanje ulaganja u nekretnine s namjerom ostvarivanja dobiti. Ne zanemarujte Gorski kotar i Liku! Srednjoročno, s visokom sigurnošću može se računati da investicije u aparmane i kuće na moru neće donijeti gubitke a dobitci na dulji rok su vrlo izvjesni. Ni u kojem slučaju nemojte zanemariti Gorski Kotar i Liku, jer su ondje nekretnine još uvijek vrlo pristupačne (zanemarimo nerealne ponude koje cijenom konkuriraju najatraktivnijima na jadranskoj obali) i gdje bi uz manja ulaganja povrat mogao biti na razini primorskih nekretnina. Nekretnine su samo jedan od mogućih oblika investiranja Na kraju ovog dijela odgovorimo na pitanje iz naslova: je li investiranje u nekretnine sigurno? Nekretnine su svuda u svijetu, pa i kod nas vrlo popularan vid investicije. Međutim, valja se pomiriti s činjenicom da ne postoji sto posto sigurno ulaganje, uključujući i nekretnine. Da ste kod nas investirali u stan ili kuću 1984. g. s namjerom da ih pretvorite u novac 1994.g. prilično bi izgubili. Međutim, ako ste istu stvar napravili 1994.g. s namjerom da nekretninu pretvorite u likvidna sredstva 2004.g. onda ste zaradili sjajno. Općenito je najveća mana nekretnina kao investicije što njeno pretvaranje u opipljiv novac može trajati vrlo dugo. Zato mudri investitori u nekretnine ulažu tek jednu trećinu viškova, dok ostatak plasiraju u znatno rizičnije oblike ali koji se lako pretvaraju u likvidnost. Nekretnine ih štite od potpune propasti u slučaju pogrešno odabranih rizičnih investiranja, dok im rizična investiranja daju šansu da brže multipliciraju bogatstvo. Jednostavnim riječnikom: nikad sva jaja u istu košaru. (Uskoro ćete na ovoj stranici moći pročitati procjenu tržišta nekretnina za 2009.g.) |
- 14:35 - Komentari (0) - Isprintaj - #
Travanj 2009 (2) Siječanj 2009 (3) Prosinac 2008 (3) Studeni 2008 (3) 
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Opis bloga
Tekstovi o nekretninama, opremanju nekretnina, tehnikama prodaje, tržištu nekretnina i sl.
Pročitaj ranije postove
Studeni, '08. Procjena tržišta nekretnina u Hrvaskoj Analiza stanja i njegovih uzroka, specifičnosti hrvatskog tržišta, projekcija razvoja događaja u 2009. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
